Предыстория вопроса: к большому сожалению девелоперов, застраивающих Прагу кварталами новостроек (важно, что не отдельными домами), не все квартиры отвечают требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Обычно помещениям на первых этажах не хватает света. Такие помещения, разумеется, не перепланируются, т.е. в них есть ванная или душ, закуток для кухни и т.д. В общем-то, большой проблемы нет, в старых домах бывает куда меньше света, проблема в том, в что таком помещении:
- нельзя прописаться
- банки считают нежилые помещения менее ликвидными, чем жилые, т.е. получить ипотеку на такую “квартиру” можно, но сложнее – потребуется большая часть собственных средств и процент будет выше
Казалось бы – ну и что, кому-то нужна квартира, кому-то – нежилое помещение, тем более, что цена такой “квартиры” может быть процентов на 10-15% ниже точно такого же помещения на пару этажей выше. Проблема – все в том же искусстве успешных продаж (в простонародье именуемом “впарить”): девелоперы прилагают значительные усилия, чтобы термин “нежилое помещение” вообще нигде не звучал, ни в договоре, ни в кадастре, разумеется, не нарушая при этом закон явно.
Вот выдержка из договора крупнейшего девелопера Чехии – ОАО Централ Груп (с которыми у нас давние счеты):
“Предметом настоящего договора является перевод права собственности на квартиру, описанную далее в настоящем договоре….”
“Под квартирой в настоящем договоре подразумевается ательер” – правильнее по русски либо “ателье”, либо “студия”, далее в скобках идет определение: (pobytový prostor), что в переводе означает не жилое помещение (bytový prostor), а “помещение для пребывания”. Далее в договоре везде помещение указывается уже как “квартира”.
В кадастре недвижимости: “jednotka vymezená podle zákona o vlastnictví bytů”. Дословно “единица, выделенная на основании закона о квартирной собственности”.
В офисе продавца, разумеется, данную тему постараются как можно мягче обойти стороной, сосредоточившись исключительно на достоинствах помещения.
Жить в таком помещении, конечно же можно (не так уж там и темно), сдать в аренду – сложнее, прописку в такой “квартире” оформить не получится. Однако использование помещений не по назначению считается Строительным законом Чехии нарушением и карается штрафом от 10 000 до 25 000 крон (примерно 1000 евро). Причем в случае сдачи в аренду в качестве жилья нарушителями считаются и владелец, и арендатор.
Сложности возникнут и при продаже – ипотекой сейчас пользуются многие из-за ее дешевизны, но на такое помещение получить его сложно.
Есть и “ложка меда”в этой головоломке: если подобное помещение покупается на фирму – плательщика НДС, то можно вернуть 20% от, ее стоимости.
У крупных девелоперов сейчас работают русскоговорящие сотрудники, есть сайты на русском языке, но пусть все это не вводит в заблуждение, продавец “играет” не на вашей стороне и примеров тому масса. Есть один хороший способ подстраховаться: даже если вы уже выбрали себе квартиру в новостройке – обратитесь не напрямую к застройщику, а в агенство недвижимости. Казалось бы – зачем? Лишнее звено, дополнительные расходы… А вот и нет. Девелоперы обычно готовы делиться с посредниками (в среднем 0,5- 1,5% от стоимости объекта). Поскольку недвижимость уже выбрана, документы готовятся девелопером, то и агентству недвижимости такая работа выгодна, для покупателя такая услуга получается полностью бесплатной, но снимет вопросы владения языком и поможет избежать грубых ошибок.