Ищем инвестора

Надоело уже доказывать всяким сомнительным лицам, что мы риелторы, а не мошенники, хотим выйти на новый уровень спокойной профессиональной работы. В связи с этим ищем инвестора.

Суть проекта состоит в следующем: мы не берем никаких комиссионных за работу, но участвуем в прибыли своими, например, 5%. Не буду расписывать в розовых тонах ситуацию на рынке недвижимости в Чехии (наверняка есть страны, где вложения в недвижимость выгоднее), ни наших многолетне взращиваемых талантов.

Также не хотел бы сильно акцентироваться на ожидаемых процентах прибыли: на самом деле при отсутствии грубых просчетов процент будет всегда на 4-6 процентов выше ставки по банковским депозитам. Еще больше – это как кто сработает. Во всяком случае сам капитал- это уже в каком-то смысле потенциальная прибыль – в стороне остаются те, кто хочет купить с ипотекой, есть возможность покупать “горящие” варианты.

Про проценты говорить все-таки можно лишь теоретически на основании усредненных расчетов.  Реально, что у нас должно быть не хуже, а лучше чем в среднем у других.

Факторы, влияющие на доходность инвестиций в недвижимость:

– легкость получения ипотеки, чем легче, тем больше конкуренция
– проценты по ипотеке
– активность рынка
– общий рост или снижение стоимости недвижимости (всегда скачкообразный процесс, поэтому о средней доходности сложно судить)
– курс кроны по отношению к базовой валюте (тут вообще все возможно, и скачок в 10% – нормальное явление).

Еще одно соображение про окупаемость инвестиций в недвижимость – принято считать, что вложения окупаются через 8-12 лет. Это верно, но однажды я рассматривал предложение о продаже небольшого, но известного отеля в центре Праги  – срок его окупаемости превышал по расчетам 50 лет! Значило ли это, что вложения не выгодны? Навряд ли.

Мы готовы взять на себя “сквозной” цикл: покупка – эксплуатация – продажа. Деньги будут поступать минуя наши счета, собственность оформляется на инвестора, отчетность – в интернете, риск – минимальный.

Мысли вслух: на чем может в таком варианте проиграть инвестор?

1. Мы купим заведомо невыгодный вариант. На самом деле даже по стоимости квадратного метра можно сориентироваться – что-то тут не так. В случае полного непрофессионализма мы встаем на одну ступень с сотнями покупателей, которые действуют сами по себе и сильно не горюют.
2. Юридические ошибки  – “проблемная недвижимость”. Возможный вариант, но от него никто не застрахован, а юрист у нас наготове. Если примут новую редакцию Гражданского кодекса Чехии, в котором якобы появится положение о добросовестном покупателе, то юридическая экспертиза потеряет такое важно значение, как сейчас, риска будет значительно меньше.
3. Непрофессиональная эксплуатация. Маловероятно.  После 5 лет работы только редкий чудик не выйдет на средний уровень профессионализма, а у нас и не 5 лет и не чудики мы (справки есть, проще всего проверить IQ).
4. Злой умысел с нашей стороны. Это, пожалуй, самое серьезное. Мы теоретически можем договаривать и с продавцами и с покупателями об откатах, проследить это возможно лишь при ошибке с нашей стороны, она рано или поздно проявится, но потери в таком случае будут. От такого варианта застраховаться нельзя, это просто вопрос доверия и знания партнера.

Схема работы:

Мы ведем список на наш взгляд стоящих объектах, сортировка по приоритетности, по команде приобретаем или излагаем аргументы “за” или “против”, если возникли сомнения. Для контроля всегда есть sreality.cz и reality.cz. Механизм поиска излагать не буду – достаточно сказать, что у кого наличные, тот сейчас диктует.

Возможно покупать квартиры, дома, участки, коммерческие объекты, однако для гарантированности я бы предпочел начать с квартир  – выше ликвидность. Остальное  -в индивидуальном порядке при зашкаливающей выгодности.

На этапе подбора определяем, что делать с недвижимостью – в любом случае сразу выставляем на продажу. Ремонтируем и выставляем на продажу. Сдаем в аренду и выставляем на продажу.
Смотря что выгоднее.

Распределение прибыли

Обсуждаемо. Мы готовы отказаться от традиционной схемы комиссионного вознаграждения взамен участия в прибыли по итогам эксплуатации или реализации. В таком варианте инвестор выигрывает половину комиссионных  и получает заинтересованного в конечной прибыли партнера.

 

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *